경제

서울 전월세 뛰고 매물은 말랐다

 서울 임대차 시장의 무게중심이 다시 세입자에게 불리한 방향으로 기울고 있다. 올해 들어 서울 아파트 전셋값 상승률이 매매가 상승률을 처음 앞지른 데다 월세까지 비슷한 속도로 오르면서, 주거비 부담이 빠르게 커지는 모습이다. 매물 부족까지 겹치면서 세입자들은 가격 협상은커녕 계약 안전장치도 제대로 따지기 어려운 상황에 놓이고 있다.

 

한국부동산원이 최근 발표한 10월 첫째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 올해 서울 아파트 전셋값 누적 상승률은 8.35%로 집계됐다. 같은 기간 매매가격 누적 상승률 8.31%를 소폭 웃돈 수치다. 올해 들어 서울 전셋값 상승폭이 매매가 상승폭을 넘어선 것은 이번이 처음이다. 집값 상승세도 만만치 않지만, 실제 거주 비용과 직결되는 전세 부담이 더 빠르게 커지고 있다는 뜻이다.

 

월세 시장도 안정적이라고 보기 어렵다. 한국부동산원 월간 통계 기준 올해 1월부터 8월까지 서울 아파트 전셋값은 6.7%, 월세는 6.1% 올랐다. 전세와 월세가 사실상 같은 방향으로 움직이며 동반 상승한 셈이다. 특히 노원구의 월세 상승률은 10.2%로 수도권에서 가장 높았다. 상대적으로 중저가 주거 수요가 몰리는 지역에서도 월세 부담이 커지고 있다는 점에서 서민 주거비 압박이 확대되고 있다는 분석이 나온다.

 

임대료 상승의 배경에는 공급 부족도 있다. 최근 서울시 주거포럼에서는 토지거래허가구역의 실거주 의무가 임대차 매물 감소에 영향을 주고 있다는 진단이 제기됐다. 집을 사더라도 직접 거주해야 하는 규제가 적용되면 해당 주택을 전세나 월세로 내놓기 어렵다. 이 경우 임대 매물이 줄고, 세입자의 선택지는 좁아질 수밖에 없다.

시장에서는 이미 ‘임대인 우위’ 분위기가 강해지고 있다. 원하는 지역과 가격대의 집이 나오면 여러 세입자가 동시에 몰리고, 계약을 서두르는 사례가 늘고 있다. 문제는 이 과정에서 세입자가 권리관계나 집주인의 재정 상태를 충분히 확인하지 못할 수 있다는 점이다. 전세 사기나 보증금 미반환 사고가 반복되는 이유도 임대차 시장이 과열될 때 안전 확인 절차가 뒷전으로 밀리기 때문이다.

 

전문가들은 계약 전 집주인의 납세 여부와 선순위 권리를 반드시 확인해야 한다고 조언한다. 2023년 법 개정 이후 임대인은 계약 과정에서 납세증명서와 선순위 임대차 정보를 임차인에게 제시하거나, 임차인이 열람할 수 있도록 동의해야 한다. 특히 다가구주택처럼 여러 세대가 하나의 등기부에 묶여 있는 경우에는 먼저 들어온 세입자의 보증금 규모가 중요하다. 집이 경매로 넘어갈 경우 선순위 보증금이 많으면 후순위 세입자의 보증금 회수 가능성이 낮아질 수 있다.

 

전입신고 시점도 주의해야 한다. 많은 세입자가 전입신고를 마치면 즉시 보증금 보호가 시작된다고 생각하지만, 현행법상 대항력은 이사와 전입신고를 모두 마친 다음 날 0시부터 발생한다. 반면 집주인이 잔금일 당일 은행 대출을 받아 근저당권 등기를 설정하면 금융기관이 세입자보다 앞선 권리를 가질 수 있다. 이른바 ‘하루 공백’ 위험이다.

 

정부가 대항력 발생 시점을 전입신고 즉시로 앞당기는 방안을 추진하고 있지만 아직 시행 전이다. 따라서 현재로서는 계약서 특약이 중요하다. 잔금일 다음 날까지 집주인이 새로운 근저당권 등 담보권을 설정하지 않는다는 조항을 넣고, 이를 어길 경우 계약 해제와 보증금 반환을 요구할 수 있도록 명시하는 방식이다. 다만 특약만으로 안심해서는 안 된다. 잔금 지급 직전과 전입신고 이후 등기부등본을 다시 확인해 권리 변동이 없는지 살펴야 한다.

이사 절차도 단계별로 챙길 필요가 있다. 확정일자는 임대차계약서만 있으면 이사 전에도 받을 수 있으므로 계약 직후 처리하는 것이 좋다. 이사 당일에는 전입신고를 하고, 다음 날 등기부등본을 다시 발급해 새 근저당이나 가압류가 설정됐는지 확인해야 한다. 주택도시보증공사도 보증금 보호를 위해 대항력이 생기기 전후의 권리 변동 확인을 강조하고 있다.

 

주소 변경도 놓치기 쉬운 부분이다. 은행, 카드사, 보험사 등에 등록된 주소가 예전 집으로 남아 있으면 대출 연체 안내나 보험계약 관련 통지를 받지 못해 불이익을 볼 수 있다. 과거에는 금융회사 한 곳에서 전 금융권 주소를 일괄 변경하는 서비스가 있었지만 현재는 종료된 상태다. 거래 금융사별로 직접 변경하거나 통신사 기반 주소 변경 서비스를 활용해야 한다.

 

전월세 가격이 오르고 매물이 줄어드는 시장에서는 빠른 계약이 유리해 보일 수 있다. 그러나 보증금은 세입자의 핵심 자산이다. 집을 구하는 속도보다 중요한 것은 안전한 계약이다. 전셋값과 월세가 동시에 뛰는 지금, 세입자에게 필요한 것은 서두름이 아니라 확인이다.

 

쿠팡 산재 은폐 의혹…김범석 형사책임은 공소시효 만료

 고용노동부가 쿠팡 근로자 고 장덕준 씨의 산업재해 은폐 의혹을 조사하는 과정에서 김범석 쿠팡Inc 의장의 부적절한 지시가 있었다는 사실을 확인했다고 밝혔다. 다만 관련 혐의의 공소시효가 지나 김 의장에게 형사책임을 묻기는 어렵다고 판단했다. 쿠팡과 주요 물류 계열사를 대상으로 진행한 기획 감독에서는 산업안전보건법과 근로기준법 위반 사항 206건이 적발됐다. 노동부는 이 가운데 61건을 사법처리하고 나머지 145건에 대해서는 약 19억6000만원의 과태료를 부과할 방침이다.노동부는 22일 쿠팡과 쿠팡풀필먼트서비스(CFS), 쿠팡로지스틱스서비스(CLS)의 물류센터와 배송캠프 등 105곳을 대상으로 진행한 기획 감독 결과를 발표했다. 이번 조사에서는 산업재해 은폐 의혹을 비롯해 산업안전 관리 실태, 불법파견 여부, 저성과자 퇴출프로그램 운영, 블랙리스트 작성 의혹 등 노동관계법과 관련한 여러 사안을 살펴봤다. 조사 결과 일부 법 위반 사항이 확인됐지만 불법파견과 블랙리스트 작성 의혹에 대해서는 법 위반으로 판단할 만한 사실이 확인되지 않았다.이번 조사에서 주요 쟁점으로 떠오른 것은 2020년 발생한 장덕준 씨 사망 사건이다. 장씨는 2020년 10월 경북 칠곡군에 있는 쿠팡 물류센터에서 심야 근무를 마치고 귀가한 뒤 자택에서 급성심근경색으로 숨졌다. 이후 장씨의 사망과 업무 사이의 관련성을 축소하려 했다는 산업재해 은폐 의혹이 제기됐다. 노동부는 수사 과정에서 김 의장이 쿠팡 관계자에게 장씨가 열심히 일했다는 기록이 남지 않도록 하라는 취지의 지시를 한 사실을 확인했다고 밝혔다. 노동부 조사에 따르면 쿠팡 관계자는 폐쇄회로TV(CCTV) 영상을 분석해 물을 마시거나 화장실을 이용하는 등의 행동을 분류하고, 장씨가 쉬는 장면만 포함되도록 자료를 정리한 정황도 파악됐다.다만 노동부는 김 의장의 형사책임을 묻기는 어렵다고 판단했다. 관련 혐의에 적용되는 공소시효 5년이 이미 지났다는 이유에서다. 이에 따라 노동부는 해당 사안을 공소청에 불기소 의견으로 송치하기로 했다. 부적절한 지시가 있었다는 조사 결과와 별개로, 공소시효가 만료돼 형사처벌 절차를 진행하기 어렵다는 설명이다.산업안전보건법상 산업재해 은폐죄를 적용하는 데에도 한계가 있다고 봤다. 산재 은폐죄가 성립하려면 산업재해 발생 사실을 감독 당국에 보고하지 않는 데 그치지 않고, 외부에 알려지지 않도록 적극적으로 방해한 행위가 인정돼야 한다는 것이다.노동부 관계자는 “이번 사건에서는 중대재해 발생 보고가 있었고, 근로복지공단 산재 승인 과정에서 직접적인 방해 행위도 확인되지 않았다”며 “산안법상 산재 은폐죄로 의율하기 쉽지 않다”고 말했다. 관련 자료를 정리한 정황을 확인했지만, 산업안전보건법상 산재 은폐죄의 구성 요건을 충족한다고 보기는 어렵다는 취지다.이와 별개로 노동부는 산재요양 신청을 취하하도록 하고 산업재해 조사표를 제출하지 않은 사례 2건을 범죄로 인지해 수사에 착수했다. 조사 과정에서는 쿠팡 측이 유가족에게 합의금을 지급하고 관리자와 면담하는 방식으로 산재요양 신청을 취하하도록 한 것으로 파악됐다. 노동부는 해당 사안에 대해서는 별도의 수사를 통해 구체적인 사실관계를 확인할 방침이다.산업재해 조사표를 제출하지 않거나 늦게 제출한 사례도 적발됐다. 노동부는 관련 사례 25건을 확인해 과태료 약 1억7000만원을 부과할 예정이다. 현행 규정에 따르면 사업주는 근로자가 3일 이상 휴업해야 하는 부상이나 질병을 입은 경우 한 달 이내에 관할 노동관서에 산업재해 조사표를 제출해야 한다.산업안전 관리 분야에서도 다수의 위반 사항이 확인됐다. 노동부는 산업안전보건법 위반 사례 178건을 적발했으며, 이 중 컨베이어 방호조치를 하지 않거나 지게차와 노동자의 접촉을 방지하기 위한 안전조치를 제대로 이행하지 않은 사례 등 59건을 범죄로 인지해 수사할 계획이다.서울중앙지법 부동식 영장전담 부장판사는 22일 오후 3시부터 현존건조물방화치상 혐의를 받는 70대 남성 이씨의 구속 전 피의자 심문(영장실질심사)을 진행하고 구속영장을 발부했다.법원은 “도망할 염려가 있다”라고 사유를 설명했다.이씨는 지난 20일 오전 11시 54분께 신명빌딩 3층과 오후 12시 1분께 한양빌딩 4층에 잇따라 불을 질러 19명을 다치게 한 혐의를 받는다.불이 난 곳은 모두 특허법인 사무실로, 이씨는 해당 특허법인이 자신의 특허 등록 과정에서 사기를 쳤다고 의심해 앙심을 품고 범행에 나선 것으로 밝혀졌다.이씨는 체포 직후 경찰서로 압송되며 “특허 법무법인에서 사기를 쳤다”고 주장했고 당일 진행된 1차 피의자 조사에서도 “”그들(특허 법인 관계자)에게 겁을 주고 이 일을 세상에 알리고 싶었다“고 진술했다.서울 수서경찰서는 지난 21일 구속영장을 신청하면서 이씨가 범행 당일에 맞춰 집 계약 종료를 통보한 점과 출소한 지 얼마 안된 점 등을 고려해 주거지가 불분명하고 도주 우려가 있다고 적시했다. 또 범행 도구를 모두 버린 점을 들어 증거인멸 우려도 있다고도 밝혔다.이날 오후 1시 40분께 영장실질심사 출석을 위해 서울 수서경찰서 청사에서 나온 이씨는 ‘죽이려고 했냐’는 취재진 질문에 ”겁주려고 했다“고 답했다.이어 오후 2시 7분께 법원 청사에 모습을 드러낸 이씨는 특허법인이 속인 게 무엇이냐고 묻는 취재진에 자신이 가져온 종이를 보이며 ”이걸 잘 보라“고 말했다. 또 ‘피해자들에게 할 말 없는지’에 대해선 ”미안은 하다“고 했다. 등에 대한 특수건강진단을 실시하지 않은 사례와 휴게시설 설치·관리 상태가 미흡한 사례 등 119건에는 약 17억8000만원의 과태료를 부과하기로 했다. 노동자의 건강을 보호하기 위한 검사와 휴식 환경 관리가 제대로 이뤄지지 않은 사례가 확인된 것이다. 계열사별 과태료 규모는 쿠팡이 약 3000만원, 쿠팡CFS가 약 12억9000만원, 쿠팡CLS가 약 6억3000만원으로 집계됐다. 물류센터 운영과 배송 업무 등을 담당하는 계열사에서 상당한 규모의 과태료 부과 대상이 확인되면서 사업장별 안전관리 체계를 개선할 필요성도 제기됐다.반면 쿠팡CLS 소속 배송기사와 관련한 불법파견 의혹에서는 위법 사항이 확인되지 않았다. 쿠팡CLS는 대리점 소속 배송기사인 퀵플렉서에게 실시간으로 업무를 지시한다는 의혹을 받아왔다. 노동부는 원청의 지휘·명령 여부와 배송 업무가 각 사업에 실질적으로 편입돼 있는지 등을 중심으로 판단했다.노동부 관계자는 “쿠팡과 쿠팡CLS는 각자 소속 노동자에게 노선 배정과 업무 배치 등 지휘·명령을 하고 있다”며 “각사의 배송 상품이 명확히 나뉘어 있는 등 쿠팡이 쿠팡CLS 사업에 실질적으로 편입돼 있다고 보기 어려워 불법파견은 인정되지 않았다”고 설명했다. 노동부는 향후 유사한 논란이 발생하지 않도록 관리자 교육 등 필요한 조치를 지도할 방침이다.저성과자 퇴출프로그램(PIP)과 관련해서는 프로그램이 운영된 사실은 확인됐지만, 해고 제한 규정을 위반했다고 판단할 만한 사례는 확인되지 않았다. 쿠팡은 업무성과가 낮은 노동자 등을 프로그램에 참여시킨 뒤 수행하기 어려운 과제를 부여해 사실상 퇴출을 유도했다는 의혹을 받아왔다.그러나 노동부는 프로그램 참여가 실제 해고로 이어진 사례를 확인하지 못했다고 밝혔다. 다만 전체 노동자에게 적용되는 PIP의 주요 내용을 취업규칙에 기재하지 않은 점은 문제로 판단했다. 이에 따라 관련 내용을 시정하도록 지시하고 과태료 70만원을 부과했다.블랙리스트 작성 의혹에 대해서도 법 위반을 인정하지 않았다. 노동부는 쿠팡이 일부 퇴사자의 명단인 ‘심사숙고 고려대상자 리스트’를 작성해 자사 재채용을 위한 참고자료로 활용한 사실을 확인했다. 하지만 다른 기업에 취업하는 것을 방해할 목적으로 명단을 외부에 공유한 정황은 드러나지 않았다고 밝혔다.노동부 관계자는 “명단을 타사에 취업하는 걸 방해할 목적으로 활용하면 근로기준법 위반이지만, 자사 채용에만 썼을 때는 근로기준법 의율을 못 한다는 다수 전문가의 자문을 받았다”고 설명했다. 명단 작성 사실만으로는 근로기준법 위반을 인정하기 어렵다는 판단이다.노동부는 쿠팡뿐 아니라 다른 물류센터에서도 노동관계법 위반 사례가 다수 확인된 만큼 업계 전반에 대한 지도와 감독을 이어갈 계획이다. 김영훈 노동부 장관은 “쿠팡은 이번 감독을 계기로 다수의 법 위반 행위가 재발하지 않도록 철저히 조치해야 한다”며 “노동자의 생명과 건강을 존중하는 경영 방침을 확립해 국민 신뢰를 얻어야 한다”고 밝혔다.쿠팡은 노동부의 감독 결과에 대해 개선이 필요한 사항을 적극적으로 조치하겠다는 입장을 내놨다. 쿠팡은 “이번 고용노동부 근로감독 결과에 따라 개선이 필요한 사항들에 대해서는 적극적으로 조치를 취할 것”이라며 “아울러 필요한 사안들은 충실히 소명해가도록 하겠다”고 말했다.다만 김 의장의 부적절한 지시가 확인됐다는 노동부 발표에 대해서는 유감을 표했다. 쿠팡은 “유가족께 다시 한번 깊은 애도의 뜻을 전한다”면서도 “비위행위로 해고되고 소송에서 패소한 전직 임원의 일방적 주장이며, 관련 수사에서 사실로 확인되지 않았음에도 부적절한 지시가 사실로 확인된 것처럼 발표된 것은 유감스럽게 생각한다”고 밝혔다.이번 근로감독에서는 산재 은폐 의혹과 관련한 지시 정황이 확인됐지만, 공소시효 만료와 산재 은폐죄의 법적 요건 등을 이유로 형사책임을 묻기 어렵다는 판단이 나왔다. 동시에 물류센터와 배송캠프 전반에서 산업안전 관리와 노동관계법 위반 사례가 확인됐다. 노동부가 후속 수사와 시정 조치를 진행할 예정인 가운데, 쿠팡은 개선 조치와 함께 관련 사안에 대한 소명을 이어가겠다는 입장이다.