경제

엔화 850원대…지금이 기회일까


엔화 가치가 역사적인 저점권에 머물고 있다. 일본과 미국의 금리 차이가 여전히 큰 데다 일본의 에너지 수입 의존도와 높은 국가부채 등이 엔화 약세를 압박하는 가운데, 미국의 금리 인하와 일본은행의 추가 금리 인상이 본격화될 경우 엔화가 반등할 가능성도 거론된다. 

 

일본 통화 100엔당 원화 환율이 최근 저점에 가까운 수준을 보이고 있다. 지난 10년 동안 100엔당 원화 환율이 가장 높았던 시기는 코로나19 팬데믹 초기 안전자산 선호 심리가 강했던 2020년 3월로, 당시 1191.34원을 기록했다. 반대로 가장 낮았던 시점은 2023년 11월 17일로 851.31원까지 내려갔다. 현재 100엔당 환율 역시 이 같은 저점권에 형성돼 있다.

 

단기적으로는 엔화 약세 압력이 이어질 가능성이 크다는 분석이 나온다. 미국과 일본 사이의 큰 금리 차이가 엔화 약세를 이끄는 주요 요인으로 꼽힌다. 미국 연방준비제도(Fed)가 높은 금리 수준을 유지하는 것과 달리 일본은행(BOJ)은 금리를 올리더라도 점진적으로 인상하는 모습을 보이고 있어 양국의 금리 격차가 여전히 크기 때문이다.

 

금리 차이는 엔 캐리 트레이드에도 영향을 미친다. 투자자들이 상대적으로 금리가 낮은 엔화를 빌린 뒤 달러 등 금리가 높은 자산에 투자하면서 엔화 자금이 해외로 빠져나가는 흐름이 이어지고 있다. 이 같은 자금 이동이 엔화 약세 요인으로 작용하고 있다는 설명이다.

 


일본 경제가 안고 있는 구조적인 적자도 엔화 가치에 부담을 주는 요인이다. 일본은 에너지와 원자재의 해외 의존도가 높은 만큼 국제 유가가 오르면 수입 대금을 지급하기 위해 엔화를 팔고 달러를 사는 수요가 늘어난다. 이에 따라 에너지 가격 상승이 엔화 약세로 연결될 수 있다.

 

일본 정부의 높은 국가부채 역시 엔화 약세를 뒷받침하는 요인으로 거론된다. 일본의 국내총생산(GDP) 대비 국가부채 비율은 250%를 넘는다. 일본은행이 금리를 빠르게 올릴 경우 정부의 이자 상환 부담이 크게 늘고 시중은행이 보유한 국채의 평가손실도 커질 수 있다. 시장에서는 이런 이유로 일본은행이 금리를 강하게 올리기 어려울 것이라는 인식이 형성돼 있으며, 이 역시 엔화 약세에 영향을 미치고 있다.

 

다만 엔화가 반등할 수 있는 변수도 있다. 가장 큰 요인 가운데 하나는 미국 연준의 본격적인 금리 인하다. 미국 경제지표가 둔화하면서 연준이 금리 인하 주기에 들어가면 미국과 일본의 금리 차가 빠르게 좁혀질 수 있다. 이 경우 달러를 팔고 엔화를 사려는 움직임이 강해지면서 엔화 가치가 상승할 가능성이 있다.

 

일본은행의 추가 금리 인상도 엔화 강세를 이끌 수 있는 요인이다. 일본 내 임금 상승이 이어지고 물가가 목표 수준인 2%에 안정적으로 자리 잡을 경우 일본은행이 시장의 예상보다 적극적으로 금리를 올릴 가능성이 있다. 이 경우 단기적으로 엔화 가치가 크게 반등할 수 있다.

 

글로벌 경기 침체나 지정학적 위기로 안전자산 선호 심리가 강해지는 것도 변수다. 금융시장 변동성이 커지거나 글로벌 경기 후퇴에 대한 우려가 확대되면 엔 캐리 트레이드 자금이 다시 회수될 수 있다. 엔화를 빌려 해외 자산에 투자했던 자금이 청산되면서 엔화를 되사게 되면 엔화 가치가 급등하는 흐름이 나타날 수 있다는 설명이다.

 


결국 엔화의 단기 흐름은 미국과 일본의 금리 차가 얼마나 유지되는지에 따라 영향을 받을 것으로 보인다. 에너지 수입에 따른 달러 수요와 일본은행의 느린 금리 인상이 이어지는 동안에는 엔화 약세 압력이 지속될 가능성이 있다. 반면 미국이 금리 인하에 본격적으로 들어가고 일본은행까지 추가 금리 인상에 나선다면 엔화 약세가 완화될 가능성이 있다.

 

이에 따라 엔화가 장기적으로도 계속 약세를 이어가기보다는 미국과 일본의 통화정책 격차가 줄어드는 시점을 전후해 흐름이 달라질 수 있다는 분석이 나온다. 현재처럼 엔화 가치가 저점권에 머무는 상황에서 향후 환율 정상화 과정이 진행될 경우 엔화 가치 상승에 따른 수익을 기대할 수 있다는 것이다.

 

재테크 수단으로는 국내에 상장된 엔선물ETF를 활용하는 방법도 거론된다. 증권계좌를 이용해 주식처럼 거래할 수 있다는 장점이 있다. 다만 매매차익에 15.4%의 배당소득세가 부과되는 만큼 파생형 ETF 매수가 가능하고 비과세 및 절세 혜택을 받을 수 있는 ISA(개인종합자산관리계좌)를 활용하면 투자 효율을 높일 수 있다는 설명이다.

 

차호중 iM증권 부산WM센터 영업이사는 엔화가 단기적으로는 약세 압력을 받을 수 있지만 장기적으로는 미국과 일본의 통화정책 변화에 따라 반등 가능성도 있는 전환점에 놓여 있다고 설명했다.

 

서울 전월세 뛰고 매물은 말랐다

 서울 임대차 시장의 무게중심이 다시 세입자에게 불리한 방향으로 기울고 있다. 올해 들어 서울 아파트 전셋값 상승률이 매매가 상승률을 처음 앞지른 데다 월세까지 비슷한 속도로 오르면서, 주거비 부담이 빠르게 커지는 모습이다. 매물 부족까지 겹치면서 세입자들은 가격 협상은커녕 계약 안전장치도 제대로 따지기 어려운 상황에 놓이고 있다.한국부동산원이 최근 발표한 10월 첫째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 올해 서울 아파트 전셋값 누적 상승률은 8.35%로 집계됐다. 같은 기간 매매가격 누적 상승률 8.31%를 소폭 웃돈 수치다. 올해 들어 서울 전셋값 상승폭이 매매가 상승폭을 넘어선 것은 이번이 처음이다. 집값 상승세도 만만치 않지만, 실제 거주 비용과 직결되는 전세 부담이 더 빠르게 커지고 있다는 뜻이다.월세 시장도 안정적이라고 보기 어렵다. 한국부동산원 월간 통계 기준 올해 1월부터 8월까지 서울 아파트 전셋값은 6.7%, 월세는 6.1% 올랐다. 전세와 월세가 사실상 같은 방향으로 움직이며 동반 상승한 셈이다. 특히 노원구의 월세 상승률은 10.2%로 수도권에서 가장 높았다. 상대적으로 중저가 주거 수요가 몰리는 지역에서도 월세 부담이 커지고 있다는 점에서 서민 주거비 압박이 확대되고 있다는 분석이 나온다.임대료 상승의 배경에는 공급 부족도 있다. 최근 서울시 주거포럼에서는 토지거래허가구역의 실거주 의무가 임대차 매물 감소에 영향을 주고 있다는 진단이 제기됐다. 집을 사더라도 직접 거주해야 하는 규제가 적용되면 해당 주택을 전세나 월세로 내놓기 어렵다. 이 경우 임대 매물이 줄고, 세입자의 선택지는 좁아질 수밖에 없다.시장에서는 이미 ‘임대인 우위’ 분위기가 강해지고 있다. 원하는 지역과 가격대의 집이 나오면 여러 세입자가 동시에 몰리고, 계약을 서두르는 사례가 늘고 있다. 문제는 이 과정에서 세입자가 권리관계나 집주인의 재정 상태를 충분히 확인하지 못할 수 있다는 점이다. 전세 사기나 보증금 미반환 사고가 반복되는 이유도 임대차 시장이 과열될 때 안전 확인 절차가 뒷전으로 밀리기 때문이다.전문가들은 계약 전 집주인의 납세 여부와 선순위 권리를 반드시 확인해야 한다고 조언한다. 2023년 법 개정 이후 임대인은 계약 과정에서 납세증명서와 선순위 임대차 정보를 임차인에게 제시하거나, 임차인이 열람할 수 있도록 동의해야 한다. 특히 다가구주택처럼 여러 세대가 하나의 등기부에 묶여 있는 경우에는 먼저 들어온 세입자의 보증금 규모가 중요하다. 집이 경매로 넘어갈 경우 선순위 보증금이 많으면 후순위 세입자의 보증금 회수 가능성이 낮아질 수 있다.전입신고 시점도 주의해야 한다. 많은 세입자가 전입신고를 마치면 즉시 보증금 보호가 시작된다고 생각하지만, 현행법상 대항력은 이사와 전입신고를 모두 마친 다음 날 0시부터 발생한다. 반면 집주인이 잔금일 당일 은행 대출을 받아 근저당권 등기를 설정하면 금융기관이 세입자보다 앞선 권리를 가질 수 있다. 이른바 ‘하루 공백’ 위험이다.정부가 대항력 발생 시점을 전입신고 즉시로 앞당기는 방안을 추진하고 있지만 아직 시행 전이다. 따라서 현재로서는 계약서 특약이 중요하다. 잔금일 다음 날까지 집주인이 새로운 근저당권 등 담보권을 설정하지 않는다는 조항을 넣고, 이를 어길 경우 계약 해제와 보증금 반환을 요구할 수 있도록 명시하는 방식이다. 다만 특약만으로 안심해서는 안 된다. 잔금 지급 직전과 전입신고 이후 등기부등본을 다시 확인해 권리 변동이 없는지 살펴야 한다.이사 절차도 단계별로 챙길 필요가 있다. 확정일자는 임대차계약서만 있으면 이사 전에도 받을 수 있으므로 계약 직후 처리하는 것이 좋다. 이사 당일에는 전입신고를 하고, 다음 날 등기부등본을 다시 발급해 새 근저당이나 가압류가 설정됐는지 확인해야 한다. 주택도시보증공사도 보증금 보호를 위해 대항력이 생기기 전후의 권리 변동 확인을 강조하고 있다.주소 변경도 놓치기 쉬운 부분이다. 은행, 카드사, 보험사 등에 등록된 주소가 예전 집으로 남아 있으면 대출 연체 안내나 보험계약 관련 통지를 받지 못해 불이익을 볼 수 있다. 과거에는 금융회사 한 곳에서 전 금융권 주소를 일괄 변경하는 서비스가 있었지만 현재는 종료된 상태다. 거래 금융사별로 직접 변경하거나 통신사 기반 주소 변경 서비스를 활용해야 한다.전월세 가격이 오르고 매물이 줄어드는 시장에서는 빠른 계약이 유리해 보일 수 있다. 그러나 보증금은 세입자의 핵심 자산이다. 집을 구하는 속도보다 중요한 것은 안전한 계약이다. 전셋값과 월세가 동시에 뛰는 지금, 세입자에게 필요한 것은 서두름이 아니라 확인이다.