경제

서울 아파트 사려면 자기돈 7억은 있어야... '영끌' 부추긴 정부의 이중성

 금융위원회의 주택담보대출 한도 6억원 제한 조치에 대해 현실과 동떨어진 해석들이 쏟아지고 있다. 연봉 2억원인 상위 1.5% 고소득자가 '불행한 직장인'으로 묘사되는 등 대출 한도를 단순히 가능과 불가능의 이분법적 관점으로만 바라보는 현상이 나타나고 있다.

 

이재명 정부의 첫 부동산 대책이 대출 규제인 것은 주택 가격 급등락의 본질을 외면한 측면이 있다. 행정부가 주택 가격을 실질적으로 조절할 수 있는 수단은 보유세와 취득세를 통해 집값의 현재가치와 미래가치를 조정하는 것이 유일하기 때문이다. 주택 가격 형성의 다른 요소들은 투기적 수요나 대출 금리처럼 행정부가 직접 통제하기 어려운 영역이다.

 

현실에서 6억원이라는 대출 규모는 결코 일반적이지 않다. 통계청의 2024 가계금융복지조사에 따르면, 우리나라 자산 상위 1%조차 평균 3억4647만원의 담보대출만을 보유하고 있으며, 전세금 등 임대보증금으로 평균 1억1671만원을 추가로 빚지고 있다.

 

서울 아파트의 평균 매매가격이 약 12억원, 전세가율이 50%라고 가정해도, 소득 상위 1%조차 현재 보유한 대출과 전세금을 고려하면 추가로 서울 아파트를 구매하기 위해서는 7억원 이상의 자기 자금이 필요하다. 100억원이 넘는 고가 아파트 거래를 제외하면, 6억원의 주택담보대출은 상당히 높은 수준의 대출이라고 볼 수 있다.

 

올해 상반기 서울 아파트 거래량은 월 5000-8000건 수준이었다. 평균 12억원인 매물을 최소 50% 자기 자금으로 구매할 수 있는 사람은 소득 상위 1%인 약 2만명에 불과하다. 지난 18개월 동안 서울 아파트 매매 건수가 9만7047건임을 고려하면, 소득 상위 1% 외에도 약 7만명이 투기적 목적으로 대출을 활용해 아파트를 구매했다고 추정할 수 있다.

 


소득 측면에서 보면, 정부의 대출 규제 6억원 기준은 우리나라 소득 상위 5% 수준에 해당한다. 금융위원회에 따르면 6억원을 30년 만기로 대출받을 경우 월 원리금이 약 300만원으로, 소득 대비 원리금 상환 비율을 안정적인 40% 이하로 유지하려면 월급 930만원(연봉 1억1160만원) 이상이 필요하다. 이는 소득 상위 5%인 약 130만명, 전체 인구의 2.5%에 불과한 수치다.

 

대출 한도 6억원을 비난하는 목소리가 많은 것은 행동경제학의 소유효과와 손실회피 이론으로 설명할 수 있다. 행동경제학자 리처드 세일러의 연구에 따르면, 사람들은 자신이 소유한 물건의 가치를 실제보다 약 두 배 높게 평가하는 경향이 있다. 또한 이득보다 손실에 더 민감하게 반응하기 때문에, 소유한 물건을 팔 때 더 높은 가격을 요구하게 된다.

 

부동산 시장에서는 실제 소유하지 않은 물건에 대해서도 소유한 것처럼 착각하며 높은 가격을 기대하는 현상이 나타나고 있다. 또한 마이클 노턴 교수의 '이케아 효과' 연구에 따르면, 자신의 노력을 들인 제품일수록 그 가치를 과대평가하는 경향이 있다. 부동산 조사에 많은 시간을 투자한 사람들도 이와 유사하게 해당 부동산의 가치를 과대평가할 가능성이 높다.

 

존 리스트 교수는 "거래 경험이 늘어날수록 소유효과는 사라진다"고 주장했다. 지난 18개월 동안 서울 아파트 거래 경험이 있는 인구가 전체의 0.4%, 서울 인구의 2% 미만에 불과한 점도 시장 과열의 원인일 수 있다. 거래 경험이 적으면 자산 가치를 과대평가하는 소유효과가 지속되기 때문이다.

 

정부는 대출 규제보다 보유세와 취득세 조절을 통해 부동산 시장에 접근할 필요가 있다. 서울과 같은 과열 시장에서는 보유세를 높이고 취득세를 낮추는 방식으로, 비수도권 냉각 시장에서는 반대 방향의 세율 조정으로 주택 가치를 조절할 수 있다. 과세 정책이라는 부동산 가격의 본질을 다루지 않는 한, 서울 아파트의 비정상적 가격 책정은 계속될 것으로 보인다.

 

이재명식 '선별적 소통' 논란.."질문할 언론 따로 있었나?" 뭇매

 이재명 대통령이 취임 30일을 맞아 지난 3일 청와대 영빈관에서 개최한 기자회견이 예정된 시간을 훌쩍 넘겨 121분간 진행되며 '격의 없는 소통'을 표방했지만, 그 이면에는 철저히 계산된 '정치적 연출'이 숨어 있었다는 비판이 제기되고 있다. 특히 주요 중앙 언론사들의 질문 기회가 원천 봉쇄된 점은 '소통 쇼' 논란에 불을 지피고 있다.이날 기자회견은 시작부터 기존의 경직된 형식을 탈피하려는 노력이 엿보였다. 이 대통령은 연단 없이 기자들과 불과 1.5m 거리를 두고 반원 형태로 둘러앉도록 배치된 좌석에 앉아 시종일관 시선을 맞추며 질문에 답했다. 평소 즐겨 매는 붉은색과 푸른색 줄이 교차된 '통합의 넥타이'를 착용하고 등장한 모습 또한 통합과 화합의 메시지를 전달하려는 의도로 해석됐다. 12분으로 최소화된 모두 발언은 기자들의 질문 시간을 최대한 확보하겠다는 의지를 보여주는 대목으로, '소통'이라는 이번 회견의 핵심 키워드를 부각시키는 장치였다.가장 눈길을 끈 것은 '약속 대련' 의혹을 불식시키기 위한 장치로 도입된 '질문자 추첨 방식'이었다. 기자들은 회견장에 입장하기 전 '민생·경제', '정치·외교·안보', '사회·문화' 세 가지 주제가 적힌 상자 중 한 곳에 자신의 명함을 넣었고, 이 대통령은 직접 추첨을 통해 질문자를 선정했다. 이 과정에서 이 대통령이 "로또 이런 게 돼야 하는데요", "이거 뽑히면 상금이라도 주고 그래야 하는 것 아니냐"는 농담을 건네는 등, 마치 예능 프로그램을 연상시키는 듯한 연출이 이어졌다. 이는 '국민과 격의 없이 소통하는 대통령'이라는 이미지를 각인시키려는 의도로 풀이된다. 이 대통령이 "(격무로 힘들어하는) 이런 것들만큼 곱하기 5117만 배의 효과가 있다는 생각으로 우리 참모들에게 잘 견뎌 달라고 부탁하는 중"이라고 말하자, 옆에 자리한 강훈식 대통령실 비서실장 등 핵심 참모진들이 무덤덤한 표정을 지어 보인 장면 역시, 의도치 않게 혹은 의도적으로 '워커홀릭' 대통령과 '고생하는 참모진'이라는 대비를 부각시켰다.그러나 이러한 '소통 퍼포먼스' 뒤에는 불편한 진실이 숨어 있었다. 이날 질문 기회를 얻은 매체는 총 15곳에 불과했으며, 이 중 4곳이 지역 풀뿌리 매체였던 반면, 국내 주요 중앙 일간지는 단 한 곳도 포함되지 않았다. 대통령실 출입기자가 아닌 지역 풀뿌리 매체 기자들도 온라인을 통해 참여할 수 있도록 '미디어월' 화면이 설치된 점을 강조했지만, 정작 국정의 주요 이슈를 다루는 중앙 언론사들의 질문이 배제된 것은 '균형 잡힌 소통'이 아닌 '선별적 소통'이라는 비판을 피하기 어렵게 만들었다. 이는 특정 언론사를 의도적으로 배제하고, 정부에 우호적이거나 통제하기 쉬운 매체에만 질문 기회를 부여하려 한 것이 아니냐는 의혹으로 이어지고 있다.'워커홀릭' 이미지를 강조하려는 듯 여름휴가 계획을 묻는 질문에 "선출직 공직자가 휴가가 어디 있느냐. 눈 감고 쉬면 휴가고 눈 뜨고 일하면 직장이지"라고 말하면서도, "이번에는 휴가를 가야겠다"며 더불어민주당 전당대회 시기와 겹칠 가능성을 언급한 대목에서는 진정성 논란마저 제기된다. 이는 대통령의 인간적인 면모를 보여주려는 시도였지만, 일각에서는 '일하는 대통령'이라는 이미지를 과도하게 부각시키려는 의도가 아니냐는 지적도 나온다.이재명 대통령의 취임 30일 기자회견에 대해 여야는 극명하게 엇갈린 반응을 보였다. 박상혁 민주당 수석대변인은 "앞으로 펼쳐 갈 국정과 대한민국의 미래에 대한 국민의 기대를 더욱 크게 하는 기자회견이었다"며 긍정적인 평가를 내렸다. 반면 송언석 국민의힘 원내대표 겸 비상대책위원장은 "지난 30일에 대한 자화자찬이 가득한 내용"이라고 맹비난하며, 이번 회견이 '소통'이라는 명분 아래 철저히 계산된 '정치적 쇼'에 불과했다는 점을 강조했다. 결국 이번 기자회견은 '국민과의 소통'이라는 긍정적 이미지 구축을 시도했지만, 그 과정에서의 '연출'과 '선별적 질문' 논란으로 인해 빛과 그림자가 엇갈리는 평가를 받게 되었다.